《广州市物业管理条例(草案二次审议稿)》提交审议:物业须采取措施防高空抛物伤人

       8月27日,广州市第十五届人大常委会第四十次会议审议《广州市物业管理条例(草案二次审议稿)》(以下简称《条例》)。

       《条例》依据《民法典》增加了物业服务人在治理高空抛物方面的具体职责,针对实践中普遍存在业主委员会履职难、监管难的问题,二审稿也进行了细化。《条例》拟于2020年10月进行三审表决。


       业委会侵害业主合法权益 街镇可提议罢免

       据了解,广州市于1998年开始出现业主组织,包括业主大会和业主委员会。目前,全市已成立业主组织976个,占比不足三成。

       针对无法选举产生业主委员会的情形,《条例》创设物业管理委员会制度,赋予物业管理委员会组织业主共同决定物业管理事项的职能,为更广泛地实施物业服务提供制度基础,避免因居民自治管理意识不足、业主大会和业主委员会制度运行不畅造成的所有权行使不充分问题。

       对于业主委员会的运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低的问题,《条例》从把好人选关、增加备案制度、明确职责、强化信息公开、增加禁止性规定等方面进行规范,细化街道办事处、镇政府以及居民委员会的监督途径和方式。

       业主委员会若作出侵害业主合法权益的行为,比如不执行业主大会决定,挪用、侵占维修资金或者业主共有资金,《条例》规定街镇可以提议罢免业主委员会全体委员,对业主大会、业主委员会的决定违反法律法规规定的,由街镇责令限期改正或者撤销其决定。


       使用物业维修资金 由受益业主表决即可

       人大法制委员会副主任委员陈宁介绍,一审过后,在征求意见过程中,市住建局认为,使用物业维修资金等只涉及部分业主权利的事项,如果由全体业主进行表决,会增加业主表决通过的难度,也会损害相关业主的合法权益,建议这类事项由相关业主共同表决即可。

       为此,二审稿修改为,在物业服务区域内,使用维修资金等仅涉及部分业主的共有和共同管理权利的事项,由该部分业主共同决定。

       有立法咨询专家和市民群众认为,原草案只规定了物业服务的一般性要求以及物业服务人的安全管理职责,对物业服务人在垃圾分类、高空抛物、房屋外立面管理等方面的职责规定并不明确,因此建议根据《民法典》明确物业服务人的具体职责。

       二审稿增加了相关规定,比如物业服务人应当负责房屋外立面的维修、养护和管理;制定安全管理制度,配置必要的安全防范设施及物资,设置安全警示标志,发现有安全隐患的,及时采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;采取必要的安全保障措施,防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害等。


       明确物业应对突发事件职责

       有常委会组成人员、市司法局认为,为应对新冠肺炎疫情等突发事件,建议根据《民法典》相关规定,新增物业服务人在应对突发事件方面的职责规定,并要求政府给予必要的物资和资金支持。

       为此,二审稿新增一条,明确了物业服务人在突发事件应对方面的责任和政府的保障职责。规定,发生自然灾害、公共卫生等突发事件以及火灾和供水、排水、供电、供气等安全事故时,物业服务人应当采取应急措施,并及时向有关行政管理部门和专营服务单位报告,协助做好处置工作。

       物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。市、区人民政府应当给予必要的物资和资金支持。


       物业费调整需进行审计并公示

       有常委会组成人员、市人大城建环资委、市住建局认为,实践中因物业服务收费引发的矛盾纠纷较多,存在调价机制不完善、传统包干制收费方式弊端多、信息不透明、业主恶意欠费等问题,有必要在条例中对物业服务费、收费方式、调价程序、交纳义务等作出具体规范。

       二审稿中增加了关于物业服务费及其动态调整机制的相关规定。其中明确,物业服务费标准应当保持相对稳定。因物价变动、职工最低工资标准调整等原因,需要调整物业服务费标准的,物业服务人应当遵守下列规定:委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计,将审计报告在物业服务区域内显著位置公示三十日以上;制定调整收费标准的方案,调整方案包括拟调整收费标准的范围和理由,调整后的收费标准、服务内容和服务标准等事项,将调整方案在物业服务区域内显著位置公示三十日以上;调整方案应当与业主委员会协商,并由调价范围内同类型物业的业主共同决定。

       本文来源:广州日报

 

 

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