10月27日，《广州市物业管理条例（草案修改稿）》在市第十五届人民代表大会常务委员会第四十二次会议上提请审议，针对与人民群众生活息息相关的物业管理问题开法治先河。

       概念转变：“业主共有资金”取代“小区公共收益”

       此次立法是广州首次提出业主共有资金的概念，取代了此前小区公共收益的概念。

       原《广东省物业管理办法》规定的小区公共收益概念为：指小区利用公共部分经营所得的收益，属全体业主共有。物业公司或业委会管理公共收益要单独建账管理。

       草案审议稿中的业主共有资金，进一步拓宽了共有资金的来源，除了包括原办法中的利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益之外，还包括管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用；共用部位被依法征收的补偿费；共有资金产生的孳息等等在使用方面，业主共有资金主要用于补充维修资金；共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险；业主委员会的办公经费，等等。

       根据草案审议稿，一个物业服务区域应当开立一个业主共有资金专户，专户的账户名是业主共有资金管理单位，不得以个人名义开立业主共有资金专户。业主共有资金管理单位可以在物业服务合同中约定业主共有资金列支的相关内容，可以制定业主共有资金年度使用计划，经业主大会决定后使用业主共有资金。任何单位和个人不得挪用、侵占业主共有资金。

       业主共有资金管理单位应当向业主每季度公开业主共有资金的收支情况。

       无论“包干制”还是“酬金制”

       物业每季度都需要公布收支

       物业企业到底需不需要向业主公开收支情况？在最新的草案修改稿中，这个困扰着广州市民的老问题也有了答案。草案修改稿中，广州市首次明确，无论物业服务企业采取酬金制还是包干制，都需要每季度公开物业服务费的收支情况。

       在此前的草案二次审议稿中，要求物业服务费采取酬金制的物业服务企业，每季度需要公布物业服务费的收支情况。市人大法制委员会主任委员邓成明在27日的审议报告中介绍，市中级人民法院认为，草案二次审议稿关于物业服务人应当公布物业服务费年度预决算及收支情况的规定，不应只针对酬金制方式才要求公布。根据《民法典》规定，物业服务事项、收费项目、收费标准、履行情况等属于法定应当公开的事项，不论是否实行酬金制，均可以要求物业服务企业公开物业服务费的预决算及收支情况，但只能对酬金制方式的物业服务费收支情况进行审计。

       “法制委员会同意上述意见。明确要求物业服务人应当公开物业服务费收支情况，业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费的收支情况进行审计。”邓成明说。

       草案修改稿第七十条【物业服务收费方式】规定，物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式。物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。业主、业主大会或者业 主委员会对公布的物业服务费的年度预决算和收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费的收支情况进行审计。

       业委会成立难、覆盖率低？

       设立物管委员会制度

       物业管理与人民群众生活息息相关。业委会成立难、覆盖率低是当前制约广州物业管理水平提升的短板之一，执行主体的缺失也影响了物业管理活动的正常开展和广大业主权利的充分有效行使。为解决这一难题，此次立法设立了物业管理委员会制度。负责“筹备成立业主委员会；组织重新选举业主委员会；根据本条例规定组织召开业主大会会议”等职责。

       在什么情况下组建物业管理委员会？此前的《广州市物业管理条例（草案二次审议稿）》要求，满足条件的住宅物业均需由街道办事处、镇人民政府成立物业管理委员会。

       但有常委会组成人员、街镇工作人员、专家、业主等认为：“物业管理委员会的成立应当充分尊重业主自治的意愿，对业主申请成立的才组织成立，而不是由街镇普遍成立，建议将一定比例的业主申请作为条件之一，更符合实际情况。”

       法制委员会明确，将“占业主总人数百分之十以上的业主申请”作为条件之一。也就是说，只有占业主总人数百分之十的业主申请，同时满足相应条件的住宅小区，才能成立物业管理委员会。

在构成方面，根据草案修改稿规定，物业管理委员会成员人数为九人以上单数，包括街道办事处代表或者镇人民政府代表一人；居民委员会代表一人；区房屋行政主管部门代表一人；物业服务人代表一人；业主代表至少五人，占物业管理委员会的半数以上。

       此外，作为一个临时性、过渡性机构，物业管理委员会在业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

       针对诸如疫情的紧急突发事件

       列“突发事件应对”条文：物业企业服从政府统一指挥，落实应急措施

       一场新冠肺炎疫情，让物业服务企业成为保卫每个家庭健康的第一道防线，在疫情中，物业服务企业已经突破商业化的物业服务，逐渐融入基层社会治理。

       草案修改稿要求物业服务企业应当指派项目负责人。项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的居民委员会报到，在居民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。

       同时新增“突发事件应对”条文，要求在突发事件应对期间，街道办事处、镇人民政府负责落实市、区人民政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业开展相应级别的应对工作。

       物业服务企业应当服从政府统一指挥，依法落实应急预案和各项应急措施，在街道办事处、镇人民政府的指导下积极配合居民委员会开展工作。同时，市、区人民政府应当给予必要的物资和资金支持。

       针对“高空抛物”“高空坠物”

       列“外立面安全管理”条文：业主是房屋外立面的安全责任人

       住宅楼越建越高，近年来，物业小区“高空抛物”“高空坠物”的事件频繁发生，如何减少“悬在城市上空的痛”也成为立法的重点关注内容。草案修改稿明确，业主是房屋外立面的安全责任人。

       同时规定，业主委托物业服务企业负责房屋外立面的维修、养护和管理的，物业服务企业应当加强对房屋外立面的维修、养护和管理，防止外立面发生爆裂、脱落等危及安全的情况。外立面有可能产生爆裂、脱落等安全隐患或者发生爆裂、脱落等危及安全情况的，物业服务企业应当及时采取警示、围蔽等安全防护措施，并及时组织对外立面进行维修、更新、改造。

       本文来源：广州日报