物业管理行业发展指数报告

       9月29日，2020物业管理行业发展指数报告发布会在郑州召开。会议发布《物业管理行业发展指数报告》，以下为报告全文：

       2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，是“十四五”规划的筹划之年。“十三五”期间物业管理行业始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，坚定践行创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，深化服务业供给侧结构性改革，着力提高服务效率和服务品质，在创造和稳定就业岗位，维护小区安定有序，促进居民身心健康，提升房屋资产价值等方面发挥了重要作用。特别是在今年新冠肺炎疫情防控期间，全国700多万物业服务人员在社区党组织统一领导下，积极参与社区联防联控，牢牢守住疫情防控的第一道防线。物业管理行业已经成为不可或缺的新兴产业。

       一、“十三五”期间，物业管理行业发展的总体情况

       我国物业管理行业从1981年起步，已经走过了40年的发展历程。在“十三五”期间，物业管理行业产业结构不断优化，行业产值持续提升，行业市场规模增势强劲，行业从业人员稳定增长，行业得到蓬勃发展，呈现良好发展态势。

       （一）物业管理行业发展指数达到361.6，复合增长率达13.6%

       图1 2010-2020年物业管理行业发展指数情况

       （二）营业收入发展指数达到464.9，行业产值超过万亿

图2 2010-2020年物业管理行业营业收入、从业人员和管理面积发展指数情况

       （三）管理面积发展指数达到244.1，行业在管规模突破330亿平方米

       （四）从业人员发展指数达到246.8，每年新增就业岗位50万个

       二、“十三五”期间，物业管理行业发展环境

       “十三五”期间，物业管理行业全面落实《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》,围绕“诚信建设年”“质量提升年”“标准建设年”“能力建设年”等年度主题，深入开展供给侧结构性改革实践，取得了卓有成效的进步与发展。

       （一）政策制度环境不断完善

       2019年10月，国家发展改革委修订发布了《产业结构调整指导目录（2019年本）》。

       2020年5月，《中华人民共和国民法典》第十三届全国人民代表大会第三次会议通过。

       2020年8月，住房和城乡建设部等13部门联合发布《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》。

       （二）基层社会治理作用日益凸显

       新冠肺炎疫情防控期间，物业管理行业在街道社区等政府部门的组织协调下，积极融入社区联防联控工作，发挥了不可或缺的作用，得到了社会各界的广泛认同。

       在7月28日，全国政协第十五次重点关切问题情况通报会也把主体聚焦在了“加强社区物业管理 完善基层社会治理”上，充分说明物业管理工作得到社会各界的关注，日益成为增强百姓“家门口的幸福感”的重要途径。

       （三）社会舆论氛围不断优化

       4月16日，由中央电视台精编的《物业英雄》专题片，在《经济半小时》栏目播出，真实反映物业管理行业在疫情防控工作中的重要作用，提升了社会各界对行业价值的认知。在“五一”国际劳动节来临之际，习近平总书记给郑州圆方集团全体职工回信中，对他们一直坚守保洁、物业等岗位和主动请战驰援武汉等地抗击疫情的实际行动给予充分肯定。9月8日举行的全国抗击新冠肺炎疫情表彰大会上，物业管理行业周敬、高勇、白杨获得“全国抗击新冠肺炎疫情先进个人”，郑州圆方集团党委、武汉地产集团东方物业管理有限公司、北京国联同利物业管理中心荣获“全国抗击新冠肺炎疫情先进集体”，郑州圆方集团党委同时荣获“全国先进基层党组织”，这是对全国物业管理行业的巨大鼓舞。

       （四）行业发展基层逐步夯实

       规范服务有标准。全国物业服务标准化技术委员会和中国物业管理协会标准化工作委员会相继在2015年11月成立，开启物业管理行业标准化建设工作。

       人才培育有高度。通过举办中国技能大赛、成立国家开放大学现代物业服务与不动产管理学院等多种途径和方式，着力解决制约行业发展的人才短板和瓶颈，构建起物业管理行业终身学习“立交桥”。

       研究工作有深度。中国物业管理协会围绕人才资源发展战略规划、团队标准发展规划、绿色建筑运行维护、中小企业发展、行业责任边、基层社会治理等重点领域，开展研究课题工作。

       扶贫攻坚有力度。物业管理行业积极开展“社区的力量”消费扶贫攻坚战专项行动。住房和城乡建设部扶贫办公室联合中国物业管理协会等9家建设领域协会发布《住房和城乡建设行业企业应对疫情灾情影响深入推进贫困劳动力稳岗就业的倡议书》，以实际行动助力打赢脱贫攻坚战。

       三、"十三五“期间，物业管理行业发展存在的问题

       （一）社会认知问题

       社会对物业管理定位还存在一些不同认识：一是将物业管理等同于政府管理。有些居民认为“进了小区门，就是物业事”，无论该问题是否属于物业服务合同约定事项，遇到问题都要求物业服务企业解决。二是将物业管理等同于公共服务。物业管理承担小区公共部位、共用设施设备的维护和管理责任，事关民生，具备准公共性。但公共服务体现的是公民权利与国家责任之间的公共关系，而业主与物业服务企业之间属于民事关系。三是专业价值认知不足。行业生活性的服务属性在疫情防控中得到具体体现，但生产性的服务属性还没得到广泛认识，行业专业价值被严重低估。

       （二）政策制度问题

       近几年，物业管理市场主体、客体市场化程度显著增强，产业链布局和行业发展格局不断优化，但现行物业管理行业制度的顶层设计已落后于行业的发展。一是行业内外修订《物业管理条例》意愿强烈，亟须根据《民法典》的条款内容和行业发展新情况做相应调整。二是条例配套物业管理招投标、物业承接查验、物业维修资金、业主大会和业主委员会等相关政策也需要进一步完善。三是企业资质和物业管理师资格制度取消后，以信用为核心的市场监管体制尚需尽快建立。四是国家层面上缺少扶持物业管理行业持续健康发展，尤其是针对中小物业服务企业的优惠政策。五是“营改增”税收红利未惠及行业。

       （三）市场竞争问题

       随着中国经济的高速发展，品质消费时代的到来，业主维权意识和消费观念的日益成熟，对服务的要求也越来越高。一是优质服务供给不足，物业服务低端化同质化服务供给过剩。二是人员成本不断上涨，物业服务费合理调价机制的缺失，企业的利润空间正在一点一点被挤压，物业收费标准与社会经济发展水平和物业服务成本脱节。三是“十三五”期间物业服务企业数量近年来呈现翻倍增长的情况，少数企业为争夺市场恶意压价的现象屡现，使得市场竞争更加激烈。

       （四）人力资源问题

       人才资源已经成为制约物业管理行业和企业发展的最大瓶颈。一是行业近700万从业人员中80%为一线操作人员，农村务工人员居多，本科生比例不足7%，从业人员素质较低。二是随着互联网和新技术的广泛应用，物业服务企业需要吸纳大量的互联网、金融、资本、智能科技等跨界人才。三是物业管理行业专业技术人员职业资格由政府认定改为实行社会化职业技能等级评价的政策和标准尚不完善。

       四、“十四五”期间，物业管理行业的发展趋势

       我国物业管理行业仍处于向现代服务业转型升级的发展初级阶段，“十四五”期间行业要着眼长远、把握大势、集思广益、开拓创新，从中国国情和行业实际出发走出一条具有中国特色的物业管理行业发展之路。

       （一）要以党建工作为引领

       习近平总书记在十九大报告中明确指出“党政军民学，东西南北中，党是领导一切的”。行业必须坚持和加强党的集中统一领导，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，把党的领导切实体现到物业管理发展各方面各环节。

       一是物业管理行业要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，更加自觉地以党的创新理论武装头脑、指导实践、推动工作，以创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，推动行业高质量发展。

       二是积极推进党的组织和工作在物业管理行业全覆盖，成立物业服务企业党组织并纳入街道党（工）委统一管理，充分发挥企业党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，使企业党组织成为党联系服务群众、加强基层社会治理的重要力量。

       三是加强党建工作与业务工作融合发展。坚持把抓好党建工作作为促进企业发展的出发点和落脚点，以党建促发展，以发展强党建，实现二者相互依赖、相互促进、相得益彰、共同发展。

       （二）要以融入基层社会治理为路径

       《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》把物业管理作为城乡社区治理的五个短板之一提出的，行业要正视问题，变被动为主动，依托社会治理大势，积极融入参与基层社会治理，争取物业管理行业发展新优势。

       一是发挥基层党组织领导核心作用，把各方力量团结凝聚在党组织周围，实现多元主体在社会治理中的互联、互补和互动。

       二是保障基层社会治理事务性工作落地，建立住宅小区内多元主体权利义务清单制度，建立政府向物业服务企业购买服务制度。

       三是促进住宅小区多方共建共治共享。根据《住房和城乡建设部关于在城乡人居环境建设和整治中开展美好环境与幸福生活共同缔造活动的指导意见》，深入开展“美好环境与幸福生活共同缔造活动”。

       （三）要以市场化发展为根本

       在国家“放管服”改革的大背景下，行业应打破原有传统的监管框架，沿着市场化发展方向创新物业管理体制和机制。

       一是明确业主为物业管理市场甲方主体的地位，理顺物业管理市场双方权利义务关系，通过市场供需双方的自由选择，依据物业服务合同的约定，履行服务内容、服务标准和服务价格等事项。

       二是探索根据物业服务标准和物价指数等因素，合理确定物业服务价格并定期调整，推动形成“质价相符、按质论价”的物业服务市场价格机制。

       三是推动物业服务信用体系建设，建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，建设全国信用信息管理平台，开展信用信息采集，实施信用综合评价，对失信者实行联合惩戒。

       （四）要以扩容提质为方向

       按照国家发展改革委、中宣部、财政部、商务部、人民银行等二十三个部门联合印发《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》文件精神，物业管理行业以市场需求为导向，顺应居民消费升级趋势，发挥物业常驻小区、熟悉业主需求的优势，提供高品质、高效率的物业服务供给，提升物业管理行业对社会经济的促进作用。

       一是根据2020年国务院政府工作报告中提出“重点支持‘两新一重’建设”要求。物业管理行业要跟紧新型基础设施建设，利用好新城镇化建设，创新商业模式和服务，更好促消费、惠民生、调结构、增后劲。

       二是做好物业管理行业标准顶层设计规划，建立以国家、行业标准为规范，行业协会团体标准为引导和企业标准为领先的行业标准体系。

       三是大力推行节能减排为重点的绿色物业管理，减少污染物排放量，降低环境风险和环境维护运营成本，促进资源的循环利用和环境改善。

       四是尊重和运用市场机制，推动企业的整合、改制、兼并和重组，鼓励企业做大做强，逐步形成以示范龙头企业为引领、中小企业协同发展的现代物业服务企业集群。

       （五）要以能力建设为抓手

       2020年是物业管理行业“能力建设年”，全行业要以坚持以供给侧结构性改革为主线，围绕物业管理行业短板领域精准发力。

       一是要提升企业的管理能力，探索“后台+中台+团队”等管理模式，建立与企业战略相匹配的组织架构。

       二是提升企业的服务能力，要以业主需求为中心，站在业主的角度来看待问题并精心设计企业的服务内容。

       三是提升企业的风险防范能力，着力排查企业经营管理过程中的风险点，用坚守底线思维来抵御物业管理中的风险。

       四是提升企业的协同发展能力，推进物业管理行业与上下游产业以及不同领域产业间的深度融合，探索发展新模式、新业态，达到合作共赢，协同发展。

       （六）要以高质量转型升级为目标

      “十三五”期间，物业管理向现代服务业转型升级的发展环境已初步形成。“十四五”期间，要进一步推进行业向“高人力资本、高技术含量和高附加价值”的目标转型升级。

       一是要以适应行业转型升级、提高现代经营管理水平为核心，造就一批具有战略眼光、市场开拓精神、管理创新能力和社会责任感的物业服务企业家；加快推进开展物业管理行业职业技能等级认定工作。

       二是要推动人工智能、云计算、大数据等新一代信息技术在物业服务领域的深度应用，搭建共享的“智慧物业”信息化平台，提升服务的数字化、智能化发展水平。

       三是要按照住房和城乡建设部倪虹副部长在全国政协第十五次重点关切问题情况通报会上提出“鼓励物业服务企业探索‘物业服务+社区生活服务’模式”的要求，整合行业内外、社区线上线下的优质资源，持续构建具有生活性与生产性双重特征的现代物业服务体系。

       结语

       习近平总书记多次提到，当今世界正经历百年未有之大变局。我国已进入高质量发展阶段，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，人均国内生产总值达到1万美元，城镇化率超过60%，中等收入群体超过4亿人，人民对美好生活的要求不断提高。“十四五”时期是进入新发展阶段的物业管理行业将面临新形势、新任务、新要求，我们要抓住新机遇，迎接新挑战，把握发展大势，善于主动求变，努力实现“十四五”期间更高质量、更有效率、更为安全、更可持续的发展。

       本文来源：中国物业管理协会